2010-06-30 16:41:07 | 來源：
| ????背景新聞
????? 4月14日，國務院就部分城市房價過快上漲，提出了四項措施。其中最嚴厲的措施當是：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于５０％；貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；三套以上房可停貸。
?????４月１７日，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業內稱為房地產“新國十條”。
?????受新政影響，一些城市新房和二手房價格開始下跌，“退房潮”初現，許多在售樓盤出現了買房人“交不起首付”而不再簽約的現象。這種毀約現象在二手房市場更加明顯。北京中原統計數據顯示，在１４～１８日期間，“毀約率”逐漸上升并首次出現了購房人退房現象。
?????據報道，在北京鴻坤理想城的業主論壇里，有人發帖號召大家不交首付一起退房，并稱“房價跌到萬元以下不是不可能”。記者在業主論壇里發現，不少之前熱銷的在售項目業主論壇里，都有人在商量是否該考慮退房。
?????記者走訪北京市朝陽、海淀、豐臺等此前二手房交易活躍的區域發現，樓市新政也讓遍及北京各個角落的二手房門店一夜之間換了個“角色”：原來忙著賣房的經紀人成了“毀約糾紛協調員”，原來最忙的幫著客戶做按揭和產權辦理手續的“權證”部門如今“門可羅雀”，而原來比較清閑的投訴部和法律服務部成了最忙的部門。調查顯示，新盤售樓處也大抵如此，售樓員也幾乎成了“糾紛協調員”。
?????“不按期來簽約的有兩種情況，一種是因為二套房貸新政，付不起首付或者承擔不起１．１倍利率而毀約的。但另外一種情況可能更多，那就是對房價的預期變了，買房人可能認為房價會降而毀約。”面對有１５位購房人應該來簽約卻沒有簽約的現象，一位銷售負責人分析。
?????購房人趙先生的想法則是：“我就是覺得房價可能這次真的降了，所以肯定不去簽約了，政策出臺屬于不可抗力，開發商也會退我定金。”買房人趙先生的想法代表了很多購房人眼下的心態。
?????二手房市場，毀約情況似乎更甚。中原地產張大偉介紹，“這幾天情況變了，不僅許多原來看了房、有了成交意向的不買了，付了定金的人毀約也在增多，甚至買了房辦了手續的，都有退房的了。”
?????北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在１４日～１８日回訪的５０００個從３月１５日登記的購房客戶中，明確表態短期內不再看房的比例達到了６７％。近日購房糾紛中，因為購房人違約出現退房的比例達到了總糾紛比例的７成，而在之前占比不足２成。
?????另據房屋中介部門統計，已經交了定金、簽訂了意向協議的單子，９成“毀約”；而已經通過中介簽了房屋買賣合同的單子“毀約”率占５成。“意向合同”毀約的，買房人都放棄了２萬到５萬元的定金，而已經簽訂買賣合同的，因為按合同約定，違約金一般達到房價款的３０％～３５％，買房人不愿意承擔。
?????說法１ 房產新政策是否屬于不可抗力
?????盧國偉（鄭州大學法律碩士）：有些購房人認為樓市新政屬于不可抗力，因而可以毀約。根據法律規定，這種認識是錯誤的。
?????對于“不可抗力”，法律有明文規定。《民法通則》第１５３條明確規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現應同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災等。而且，不可抗力的事由要發生在合同履行期間。也就是說，在簽訂合同的時候“不能預見”。
?????國家政策的出臺是否能構成不可抗力，應視情況而定。符合不可抗力條件的即構成，不符合條件的不構成，并不是所有的政策都構成不可抗力。
?????從２００７年“９·２７”房貸政策到２００８年底的救市政策，再到今年的“新國十條”，房地產信貸政策多變已是眾所周知的事實。而且在“新國十條”出臺之前，兩會代表、國內主流媒體都曾痛批高房價，并預測中央政府會出手打壓樓市，房地產調控政策并非不具有可預見性，且并非不能克服，因為該政策只是引起付款方式的變化，不會導致買賣無法完成。
?????因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購房人能否毀約退房，關鍵要看合同是如何約定的。
?????如果在房屋買賣合同中有這樣的約定：“若因為銀行的原因而非貸款人的原因，導致貸款無法辦理，則雙方可以終止或者解除合同。”此時，購房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。因為銀行調整貸款比例是銀行的單方行為，并非貸款人的原因，所以原來購買人計劃貸款的款項批不下來，購買人就可以依據合同約定解除合同，不承擔違約責任。
?????如果在合同中有這樣的約定：“購買人若不能辦下貸款，則更換銀行辦理，如果仍然不能辦下貸款，則購買人需要及時補足購房款項，否則視為違約。”也就是說，講明貸款批不下來可更換銀行，如果還批不下來就得自己補錢，這筆多出來的錢只能由購房人自己承擔。合同中有這樣的約定，購房人想毀約就要承擔法律責任了。
?????說法２ 毀約后購房定金能否退還？
?????宋長青（西峽縣人民法院院長）：在商品房開發過程中，開發商經常采取商品房預售的方式籌集開發資金。商品房預售時，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認購、訂購、預訂協議，由買受人交納一定數量的定金，作為對雙方簽訂正式合同的擔保。
?????上述定金由買賣雙方在認購協議中約定，具有我國《合同法》規定的“定金”的性質，即交付定金的一方不履行合同的，無權收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應雙倍返還定金。只是《合同法》規定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質則屬于訂約定金，即合同雙方當事人保證與對方簽訂正式合同。
?????由于《合同法》未規定訂約定金，故在司法實踐中爭議很大。于２００３年６月１日實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對訂約定金的性質予以明確，該條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
?????根據上述規定，毀約后定金能否退還，則要根據不同情況進行處理。對于一手房買賣，購房人同開發商簽訂了認購書并交付了定金，若購房人在新政出臺后，預期房價下跌不按照約定時間去簽訂正式合同，則要承擔違約責任，定金不能要回。如果按照約定時間同開發商商談正式合同的簽訂問題，雙方就認購書中沒有提及的簽約細節和其他條款，進行協商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。
?????因根據樓市新政中關于停止給異地置業者貸款的規定，買方無法貸款購房，則可視為情勢變更，在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應當依據公平原則免除買方的責任，定金應予退還。
?????而對于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預期房價下跌而毀約，定金也要被沒收。此外，買方還應承擔違約責任，賠償賣方的預期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房價迅速下跌，買方毀約，導致賣方因房價貶值損失５０萬，則賣方除沒收定金外，認為仍不足以彌補損失，可以向買方追討房屋貶值損失。
?????因此，購房人毀約要慎重，如果處理不當，可能會給自己帶來更大的損失。
?????說法３ 如何避免房產交易糾紛發生？
?????丁建民（淅川縣人民法院院長）：樓市新政出臺后出現的毀約潮，雖然反映出此前房價過高，但也暴露出一些市民欠缺“誠信交易”的意識。
?????房價有漲有跌，只要發生交易，就有商業風險，長期來看，這種風險對雙方是公平的。買賣雙方在交易前理應能夠預見風險，拿房價上漲或下跌作為違約的借口，既行不通也不應該。
?????因此，我認為，面對房價不穩定的現狀，購房人要有理性的心態和一定承受能力，對簽訂的合同要誠信地去履行，不能跟風毀約，除了要承擔違約責任外，對整個社會誠信體系的構建也不利。
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